首 页 新闻动态 政务公开 政策法规 公告公示 本地楼盘 二手房 办事指南 企业资信 便民服务
当前位置:首页  >  行业动态  >  正文  
新闻动态
行业热点
本地动态
政务公开
保障性住房
公开电话
领导分工
科室职能
房管中心简介
精品房源搜索
开 发 商:
查 询 方式:
关 键 字:
行业热点
 
土地市场“挤出效应”蔓延至三线城市
来源: 21世纪经济报道     点击:522     2017/7/10 16:09:54
提要:7月7日,上海发布《住房发展“十三五”规划》指出,“十三五”时期,住房用地供应5500公顷,其中,商品住房用地2000公顷,租赁住房用地1700公顷,保障性住房用地1800公顷,住房用地供应总量较“十二五”增加20%。

77日,上海发布《住房发展十三五规划》指出,十三五时期,住房用地供应5500公顷,其中,商品住房用地2000公顷,租赁住房用地1700公顷,保障性住房用地1800公顷,住房用地供应总量较十二五增加20%

对于急于补仓,并谋求在长三角区域发展的企业来说,这无异于一个大礼包。但现实中,并非所有房企都能享受到供应端的政策红利。

随着地价渐趋高企和土地出让条件日益苛刻,小型房企在土地市场的竞争中也走向弱势,并几乎从一线城市土拍市场绝迹。即使在部分三四线城市,激烈的竞争态势也正将小房企挤出市场。分析人士指出,这一轮市场下行周期过后,市场将出现新一轮洗牌,优胜劣汰将率先发生在前端的土地市场。

万元门槛的压力

由于地价过高,热点城市早已不适合小型房企生存。梳理过去两年北京市场的拿地记录可见,住宅地块得主绝大部分都是熟面孔。近年来,在一些热门地块的出让中,为分担风险,大企业组成联合体拿地已成常态。

622日,在北京房山区青龙湖地块的出让中,共有7个主体参与竞买,其中有4个为联合体,分别是国开 万科 首开 龙湖保利 中海 中粮 天恒房山新城 城建 招商首创 远洋 五矿,前者成为最终的得主。

当日出让的顺义地块,也被首开 万科 龙湖 东方华美联合体竞得。

大型联合体的出现,反映出热点城市土地竞争激烈、风险较大。按照某房企人士的说法,这既与地价高企有关,也与出让规则的调整密不可分。

现在的出让条件,对土地价格、房屋价格、配建规模、建设房屋类型都有限制,还对自持有所要求。该人士表示,经过核算,纯商品房部分的成本越来越高,在当前限价条件下,这意味着很大的风险。

由于难以承受这类风险,近两年来,小型房企已经逐渐退出热点一二线城市,只有部分拥有特殊优势(政府关系、一级开发、特有某种资质)的小企业还在支撑。

近期,由于资本溢出效应,三四线城市土地成交旺盛、价格攀高,小企业再度面临类似压力。

中原地产研究中心统计数据显示:2017年上半年,全国卖地最多的50大城市合计卖地金额达到13691.3亿,同比2016年上涨38.4%。这些城市的平均地价上涨了27%,地价上涨城市主要集中在三线城市。

链家研究院院长杨现领向21世纪经济报道记者表示,在本轮周期之后,已经有一大批三四线城市的房价超过一万,这是房地产开发具备一定规模效应的基础门槛。他指出,随着万元俱乐部数量越来越多,对土地争夺也就越发激烈。

就地价而言,杨现领指出,在本轮土地出让中,一些热门三四线城市土地溢价率很高,地价几乎涨了一倍,对后期消化带来很大挑战。在这种情况下,大型企业并不在意一个项目的短期得失,而更在意长期的布局,相比之下,小型房企就显得十分被动。

西安某小型房企负责人向21世纪经济报道记者表示,考虑到自身实力不足,该企业从未在西安的公开市场拿地,而是借助较早进入的优势,以协议的形式,早年在高新技术开发区获取了一批土地。但近年来,这批土地的开发进入尾声,继续协议拿地难度较大,因此公司正在寻找收购的机会,但也同时考虑从该市场抽身。

此消彼长

优胜劣汰是市场的基本规律,实力不足的企业被淘汰不见得是坏事。住建部住房改革专家委员会副主任委员顾云昌表示,现阶段,大型房企为继续提高市场占有率,正逐步把战线拉到三四线城市,进一步挤压小房企的生存空间。

他认为,大型房企、中型房企之间都有可能出现兼并整合,相比之下,小房企(尤其是民营企业)面临的困境更大。

76日下午的销售及经营电话会议中,万科董秘朱旭也指出,在大型房企全国性布局的情况下,小房企的生存空间在不断受到挤压。

朱旭援引数据称,在万科长期关注的27个城市中,6月的土地成交面积和成交金额都增长了超过100%。朱旭表示,开发商拿地十分积极。以万科为例,如果算上629日斥资551亿元获得广信资产包,万科上半年拿地金额约达1463亿元,占签约销售金额54%左右,在行业内属投入最多的一家企业。

中原地产的统计也显示,今年上半年,已有34家房企的拿地金额超过百亿元,其中排名靠前的30家房企拿地总金额达8726.2亿元,较2016年同期的可比数据增长66.4%

这组数据的另一面,则是大量小型房企的忧伤。顾云昌表示,新房市场的总量已经很难再扩大,如果有企业多拿了地,就一定有企业拿不到地。

就在上海公布供地计划之前,重庆在74日公布了主城区住宅用地供应中期规划,未来五年主城区计划供应住宅用地9.5万亩,其中2017-2019年供应5.8万亩,2020-2021年供应3.7万亩。

75日,广州也宣布今后五年(2017-2021年)初步计划年均供应住宅用地约5-6平方公里、可建面积约1250-1500万平方米,较十二五期间增加近两成。

分析人士认为,就这些城市的量级而言,这部分新增供地显然是大佬的游戏,小型房企很难享受到这轮红利。

链家研究院根据成交金额统计,今年前5个月,TOP5开发商的市场占有率由去年的15%提高到23%TOP10的份额由22%提高到32%TOP2029%提高到40%。杨现领指出,仅从数据上对比,中国TOP10开发商的集中度已经超过30%,接近美国水平。不仅小型房企,下一阶段大中型企业之间的分化也会非常显著,甚至可能出现大型企业的退出或整合。

关于我们   |    联系我们   |   商务洽谈   |    广告服务   |    网站导航
版权所有:郑州市上街区房产管理中心  Copyright (C) 2005 - 2012 ZZSJFDC.GOV.CN All Rights Reserved.
房管服务热线:0371-68110900 房管投诉电话:0371-68110106
中华人民共和国电信与信息服务业务经营许可证编号 豫ICP备05013306号 访客数: