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需警惕虚假去库存 一城一策精准化
来源: 经济参考报     点击:568     2017/4/11 16:42:36
提要:今年以来,我国房地产市场日趋分化,去库存初显成效,但也存有“水分”。对此,众多专家和房地产从业者在2016年博鳌房地产论坛上表示,“一城一策”应当被尽快提上议事日程,市场也会随着政策本土化发展。

今年以来,我国房地产市场日趋分化,去库存初显成效,但也存有水分。对此,众多专家和房地产从业者在2016年博鳌房地产论坛上表示,一城一策应当被尽快提上议事日程,市场也会随着政策本土化发展。

楼市趋入冰火两重天

今年上半年,全国房地产市场冷热不均,城市间分化现象日趋明显。

一方面,城市间同化趋势不断加强 中国银行 业协会首席经济学家巴曙松表示,这主要表现在一线核心城市人口、交通、经济产业转移等方面对周边市场的传导效应,增强周边市场协同联动效应。例如,北京市场火热影响周边环京市场,推动廊坊、固安市场交易量和房价快速上升。以上海为核心的长三角都市圈区域同化,推动周边南京、苏州、杭州等重点二线城市价格走势趋同趋好。

另一方面,城市间房地产市场分化现象日趋明显。巴曙松表示,全国多数一、二线城市房地产销量价格持续升温,库存明显下降。而三、四线城市则呈现销售低迷、去库存压力较大等现象。不同城市间或同一城市不同区域房地产市场间、甚至不同产品间供需结构和周期变化差异越发明显。尤其是二线城市内部分化现象将更为明显。香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗说:人口流出和人口流入城市的差别较大。

根据《2016年第二季度全国主要城市地价监测报告》(下称《报告》),今年第二季度,南京、苏州、杭州、合肥、福州、厦门等二线城市土地市场回暖迹象明显。城市间以及城市内部区域分化持续,差别化措施陆续出台。其中,热点城市政策由宽松转向收缩。预计今年下半年至明年上半年,全国房地产市场或将迎来短期调整。

去库存是真是假仍需警惕

国家统计局新闻发言人盛来运表示,全国商品房待售面积连续5个月下降,累计减少2549万平方米。以海南省为例,截至6月底,海南商品住房库存去化期已下降至27个月,比去年12月末减少18个月。

与会专家指出,部分地区存在虚假去库存现象应当引起警惕。《报告》指出在楼市调控过程中存在一些问题:国家层面上,政策连续加码力度稍大,预期管理不够成熟,缺乏对城市间联动关系的考虑;一、二线城市政府层面上,市场监管未能及时跟上,土地供应政策较为被动;三、四线城市政府方面,有关释放需求、调整供给的实质性、制度性政策出台不多。

全联房地产商会创会会长聂梅生指出,如今政府提倡租售并举的举措良性而健康,能满足一定居住使用需求。但房屋高空置率也随之产生。由于购房者中,投资客占有一定比例,他们并不居住所购房屋。房屋仅从开发商转移至投资客手中,造成库存搬家的恶性去库存现象。聂梅生说。

中原集团主席黎明楷说,政府和开发商理解的去库存有差异,政府去库存指商品房屋不闲置,而开发商只管销售、不论对象。这种现象在库存积压越多的地方可能越严重,如一些三、四线城市,二线城市则集中在经济欠发达地带。

朗诗集团董事长田明认为当前去库存没有达到效果。该去的库存没去掉,效果基本没实现,倒是由于货币没地方去,进入房地产和土地中,吹起一线和强二线城市房价

对去库存过程中的分化问题估计不足。中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮说,去库存应同城市结构调整和发展租赁市场相结合,鼓励中低收入群体、中低端群体合理改善住房需求,注意风险合理配置。

特色城镇助精准化去存

因为城市间差异依然明显,分类指导、因城施策依然是今年下半年调控的主基调之一。中国房地产业协会原副会长朱中一说。

朱中一表示,一城一策因城施策并无矛盾,在计算的数量时,并不意味着有多少城市就有多少种不同政策,而应在保持稳定的前提下,将城市科学地划分为不同类型、分类指导。政策应保持总体稳定,以维持市场稳定。其中,三、四线城市去库存难,建议维持原先政策较好。

“‘一城一策在具体操作层面还需进一步精准化。房地产实际交易不仅要从市县层面分析,更需要结合具体地段和类型决定。全国政协委员、政协经济委员会委员贾康说。

此外,精准化去库存需同城市发展规律结合,中国经济体制改革研究会国民经济研究所所长樊纲说,目前中国处于大城市首先发展、小城市人口流失阶段,小城市人口需经多代人退休回流后才会稳定。大城市可提供聚集效应和规模效应,推动更多产业发展,提供更多就业岗位;小城镇应保护其规模、生态、历史文化等要素,为未来人口回流打好基础。

关于治愈大城市所面临的城市病问题,全国房地产商会联盟主席顾云昌说,可借鉴西方国家城镇化经验,在大城市周围发展特色卫星城镇,实行产城融合。各城市通过打造特色产业,完善配套设施,将产业结构和居住人口相融合,吸引并留住就业人口。

对于房地产企业而言,战略布局是把握一城一策的关键之一。融侨集团品牌营销中心总经理张岩说,一城一策对战略布局好的房企影响微乎其微;布局差的则将雪上加霜。北京、上海等一线城市楼市政策虽然严苛,但不影响企业进入市场投资,一些三、四线城市状况相对不乐观,因而企业在布局时也需更为谨慎。

 

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