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21天楼市调控:35城出台调控措施封堵资金洪流
来源: 中财网     点击:550     2017/4/11 16:42:36
提要:自3月17日至4月5日的21天里,超过35个城市出台调控措施,范围之广、力度之强、密度之大,传递出一种“生死时速”的紧迫感。调控之后,不少刚需的资金被冻结,二手市场也开始呈现观望情绪。

317日至45日的21天里,超过35个城市出台调控措施,范围之广、力度之强、密度之大,传递出一种生死时速的紧迫感。调控之后,不少刚需的资金被冻结,二手市场也开始呈现观望情绪。然而,投资客的资金流动却没有停止,他们一城调控换一城,不断和政府打游击战。而对于调控严厉的一二线城市来说,租赁市场的规模化兴起正在成为新的趋势。46日,住建部和国土资源部发布的通知表示,增加租赁住房有效供应。将新建租赁住房纳入住房发展规划,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。政策的倾斜驱赶着资本往租赁市场流动,不少地产品牌纷纷试水该领域。

在热点一二线城市加强调控之后,楼市资金发生两个主要变化,一是从核心区域(环京、长三角、珠三角为主)流向周边;二是从东部流向中西部。

2017年以来,各地纷纷加码楼市调控。真正把这轮调控推向高潮的,当属北京出台的“317新政,其二套房首付最高八成认房又认贷等手段,起到了明显的示范效应。据不完全统计,自317日至45日的21天里,超过35个城市出台调控措施,范围之广、力度之强、密度之大,传递出一种生死时速的紧迫感。

这些调控政策主要着眼需求端,包含了限购、限贷、限价,甚至限售等行政性手段,政策主要针对投资客。

喧嚣之下,疑问仍然未解:自2013-2014年后,我国房地产市场进入总体供大于求的阶段。既然如此,缘何此轮市场仍然出现疯长,以至于迫使政策加码到极致?同样地,在多年的打压之后,投资客为何仍然横行市场?

这些问题表现在房地产领域,但答案却在房地产之外。

不速之客

如果说雄安三县限购属于政策利好下的个案,那么句容、沧州、镇江、莆田、东莞、天水等城市的调控加码,则显得出人意料。

热点区域周边的三四线城市加码,被认为是此轮调控的重要特征。其不仅与一二线城市同步,步点也十分密集:319日,保定;320日,句容;321日,东莞、嘉兴、廊坊;322日,沧州;324日,佛山、镇江;325日,莆田;326日,中山;328日,常州、丽水;329日,东莞、南通、湛江;330日,闽侯……

与此同时,中西部的太原、长沙、成都、贵阳、天水,以及东北的长春,也都加入了此轮调控。

这种调控动向与楼市资金的流动方向十分吻合。按照上海易居研究院的观点,在热点一二线城市加强调控之后,楼市资金发生两个主要变化,一是从核心区域(环京、长三角、珠三角为主)流向周边;二是从东部流向中西部。

这些流动的资金中,自然有刚需等合理成分,但从市场表现来看,投资客的比重亦不能忽视。

作为老资格的炒房者,老石(化名)在北京周边的燕郊、固安均有房产。前几年在燕郊买房时,燕郊所属的三河市已经实施限购,但老石仅花费1万元的成本就获取了当地的购房资格。

中部城市长沙也曾承受投资客之苦。去年四季度,一批操着上海、江浙口音的人来到长沙各大售楼处,动辄以全款的形式卖下项目。这引发了当地楼市的震动,有人甚至认为温州炒房团卷土重来。

一下子来了这么多外地人,确实少见。某大型房企长沙公司负责人向记者表示,长沙是房屋供应相对较大的城市,购房者多来自周边县市和湖南省内其它地区,外省人大规模购房的现象十分少见。

这些不速之客不受欢迎,但对房价的推动作用不可小觑。短短一周,整个片区的均价能提升2000元到3000元。上述开发商表示,由于投资客往往把区域内的好户型买下,还会传递出一种恐慌情绪,引导更多的人前来购房。

上海易居研究院副院长杨红旭将此称为资产价格上涨中的正反馈效应,类似于股市中的追涨杀跌。但这种情绪往往会加剧市场的波动,并导致交易量出现大涨或大跌。

资金跷跷板

真实的楼市资金规模很难统计,但央行的数据可以作为参照。上述机构的数据显示,今年1-2月的新增人民币贷款中,住户部门中长期贷款超过1万亿元,这其中还有春节因素的影响。

对于楼市资金的来源众说纷纭,股市和实体经济被认为是两个主要来源。

杨红旭向记者表示,楼市、股市均与宏观经济走势相一致,其中,楼市的变化要稍微滞后于股市。这说明资金会率先进入股市,然后流向楼市,并推动两个市场共同繁荣。

但在2015年以后,这种滞后性更加明显,并呈现出跷跷板效应。即当股市下跌后,资金会不断流出,并涌向楼市。

A股最近一次阶段性高点出现在20156月,612日,上证指数创出5178.19的高点,自此之后就开始暴跌,随后7个多月的交易时间里,沪指累计最大跌幅接近50%

同样在2015年,楼市政策不断宽松,央行连续5次降息,“330新政“930新政又加大了购房杠杆。当年年底,一线城市楼市升温,次年又蔓延至东部强二线城市,以及中西部城市。

业内的共识是,在这轮楼市行情中,股市资金起到了重要推动作用。今年以来,楼市调控不断升级,但由于股灾对市场心理的冲击过大,资金回流的迹象并不明显。

实体经济领域的资金流入同样明显。据记者了解,从去年开始,在浙江、福建等省份,不少传统制造业企业直接投身房地产开发领域;又以标会、暗股等民间募资形式,间接进入房地产。但真实的规模难以统计。

全国房地产商会主席顾云昌表示,过去多年来,M2维持高速增长。2015年以来,由于民间投资渠道缺乏,在股灾惊魂未定、实体经济不振的情况下,楼市再度成为资金蓄水池,并体现为以房价为主的资产价格上涨。

值得注意的是,从去年末以来,房价涨势正在从一二线城市向三四线城市蔓延。据记者了解,位于山东省西南部的菏泽市,核心区的最高房价已超过8000/平方米,几乎相当于去年同期的两倍。

统计局的数据也显示,从去年9月开始,70个大中城市中的房价领涨军团,开始从东部二线城市,转移到中西部城市。今年2月,三亚、西安、重庆成为新建商品住宅价格环比涨幅最大的城市。

杨红旭将这种情况称为补涨。但有业内人士认为,这既有一二线城市房价上涨的示范效应,也有资金充裕下的资产价格上涨压力。

资金何处去?

对于中国房地产市场而言,即使在资产价格上涨的情况下,资金的流动亦显得不正常。顾云昌向记者表示,城市化进程通常分为两个阶段,一是人口从农村进入城市,二是人口从小城市进入大城市。

前者对应房地产业的黄金时代,主要体现为整体供应不足,房价上涨迅速,市场走势相对同步。后者对应白银时代,主要表现为市场冷热不均、分化明显。

顾云昌认为,从2014年以来,我国房地产市场从整体供应不足过渡到供应过剩,市场也正式进入白银时代。但在这一阶段,区域性(以热点城市和城市圈为主)供应不足的情况仍未得到缓解,热点城市房价上涨压力继续存在,并在资产荒的背景下放大、蔓延。

这也是近期楼市调控政策密集出台,并不断加码的深层原因。

21天紧锣密鼓的调控加码之后,大部分一二线城市的政策达到空前严厉的程度,其周边的三四线城市同样承受着政策高压。杨红旭认为,这些政策的效果将很快体现。今年第二季度,一线城市和强二线城市楼市将进入盘整期,下半年市场将出现降温。相比之下,部分三四线市场将迎来机会。

但由于供应过剩明显,三四线城市能否吸纳庞大的楼市资金尚属未知。

46日,住建部、国土部共同发文,要求各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。商品住房库存消化周期在12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。此举被认为是缓解热点城市供应压力、恢复蓄水池作用的重要措施。

但顾云昌认为,相关的配套改革同样重要,如何把资金引导到实体经济领域,推动经济增长,需要金融改革;如何减轻地方政府对土地财政的依赖,需要土地制度改革。他认为,这些配套改革的推进,将是从根本上解决楼市问题的手段。

很显然,这些改革措施并不能在短期内完成。因此在短期内,调控加码仍将是楼市的主旋律。顾云昌表示,在蓄水池作用减弱之时,应密切关注楼市资金流向。

 

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